뉴욕(New York City) 한복판에는 세계에서 가장 비싼 아파트들이 일 년 내내 불이 꺼진 채 비어 있는 경우가 많습니다. Billionaires’ Row로 알려진 초고급 주거 타워 구간에 자리한 이 수백만 달러짜리 주택들은 구매자가 없어서가 아니라, 소유주가 실제로 거주할 생각이 거의 없기 때문에 비어 있는 경우가 많습니다.
유리 외관과 탁 트인 전망 뒤에는 또 다른 현실이 있습니다. 세계 초부유층 중 많은 사람에게 이 부동산은 집이라기보다 “스카이 볼트(sky vaults)”, 즉 자산을 안전하게 보관하는 장소에 가깝습니다.
이 현상은 글로벌 자본이 도심 핵심 부동산과 어떻게 맞물려 움직이는지를 잘 보여 줍니다. 또한 빠르게 변화하는 하노이 같은 도시에서도 언젠가 나타날 수 있는 흐름을 미리 엿볼 수 있게 해 줍니다.
세계에서 가장 비싼 동네, 그러나 불이 가장 적게 켜진 곳
Billionaires’ Row는 Central Park 남쪽 가장자리를 따라 형성되어 있으며, Central Park Tower, 432 Park Avenue, One57, 220 Central Park South 등 지금까지 지어진 가장 높고 화려한 주거 타워들이 모여 있습니다.
주로 2010년대에 개발된 이 건물들은 비할 데 없는 전망, 프라이버시, 독점성을 원하는 글로벌 엘리트를 겨냥해 설계되었습니다. 아파트는 보통 수천만 달러부터 시작하며, 펜트하우스는 기록적인 가격에 이르기도 합니다.
그럼에도 이러한 명성과 달리 많은 주택이 비어 있습니다.
부동산 분석가들은 몇몇 초고층 타워에서는 거의 절반에 가까운 아파트가 좀처럼 사용되지 않는 것으로 추산합니다. 470미터가 넘는 높이로 서반구에서 가장 높은 주거용 건물인 Central Park Tower와 같은 신축 건물에서도, 준공 후 수년이 지났음에도 많은 세대가 미분양이거나 비어 있습니다.
아파트 한 채당 평균 호가가 약 3,000만 달러에 달하는 만큼 판매가 더딘 것은 놀라운 일이 아닙니다. 더 눈에 띄는 점은 팔린 세대 중에서도 소유주가 거의 사용하지 않는 곳이 많다는 것입니다.
글로벌 자산의 금고로서의 부동산
해외 억만장자들에게 이 부동산은 주거 이상의 목적을 가집니다.
맨해튼의 핵심 부동산은 오래전부터 금이나 고급 예술품처럼 안전 자산으로 여겨져 왔습니다. 그 가치는 안정성, 세계적 위상, 그리고 경기 순환 속에서도 자산을 보존하는 능력에 있습니다.
미국 달러로 가격이 책정된 부동산 투자는 투자자 본국의 환율 변동, 인플레이션, 정치적 불확실성으로부터 자산을 보호하는 데에도 도움이 됩니다. 또한 이러한 부동산은 담보로 활용해 매각 없이도 유동성을 확보할 수 있는 경우가 많습니다.
또 다른 요인은 프라이버시입니다. 고급 아파트는 유한책임회사(LLC)를 통해 매입하는 경우가 많아 소유주의 신원을 비공개로 유지할 수 있습니다. 유명 인사나 글로벌 투자자에게 이러한 구조는 전통적인 금융 자산이 제공하기 어려운 수준의 신중함을 제공합니다.
이러한 아파트를 임대하는 것은 우선순위가 아닙니다. 그들의 자산 규모에 비하면 임대 수익은 미미한 반면, 세입자를 관리하는 일은 부동산 상태에 위험을 초래할 수 있습니다. 아파트를 비워 두면 최상의 상태가 유지되고, 유동성이 필요할 때 신속하게 매각할 수 있습니다.
이런 맥락에서 부동산의 진정한 가치는 주거 공간이 아니라 안정적이고 세계적으로 인정받는 자산의 소유에 있습니다.
좀처럼 모습을 드러내지 않는 소유주들
이러한 고급 주택의 일부 소유주는 공개적으로 알려져 있습니다. 2019년 헤지펀드 억만장자 Ken Griffin은 220 Central Park South의 4개 층 펜트하우스를 2억 3,800만 달러에 매입해 미국에서 거래된 주택 중 가장 비싼 기록을 세우며 화제가 되었습니다.
기술 업계 억만장자 Michael Dell은 앞서 One57의 펜트하우스를 1억 달러 이상에 매입했으며, 이는 한때 뉴욕 주거용 부동산 최고 거래가였습니다.
이 지역과 연관된 다른 금융계 인사로는 Bill Ackman, Daniel Och 같은 투자자와 중동, 유럽, 아시아 출신의 부유한 구매자들이 있습니다.
그러나 신원이 확인되는 소유주 한 명당 법인 구조 뒤에 숨은 소유주는 훨씬 많습니다.
소유주가 알려져 있더라도 건물에 머무는 시간은 대개 짧습니다. 억만장자는 맨해튼에서 몇 주를 보낸 뒤 The Hamptons의 저택, Saint-Tropez의 빌라, Knightsbridge의 주택 등으로 돌아가곤 합니다.
그 결과 기묘한 역설이 생깁니다. 세계에서 가장 비싼 주택들에 상주 거주자가 가장 적다는 것입니다.
도시가 글로벌 자산 은행이 될 때
뉴욕에서 나타나는 현상은 특별한 것이 아닙니다. London, Vancouver, Singapore 같은 도시에서도 럭셔리 부동산이 글로벌 자본의 금융 보관소 역할을 하는 비슷한 추세가 나타났습니다.
이러한 시장에서 핵심 부동산은 위치와 라이프스타일뿐 아니라 안전한 장기 자산 보관처라는 역할로도 가치를 인정받습니다.
세계화로 자본이 소수의 초부유층에게 계속 집중됨에 따라, 이러한 자산에 대한 수요는 지속될 가능성이 높습니다.
하노이도 비슷한 미래를 맞이할 수 있을까?
앞으로를 내다보면, Billionaires’ Row의 이야기는 하노이를 포함한 신흥 글로벌 도시들에 시사점을 줄 수 있습니다.
베트남의 수도는 도시 변화의 새로운 단계에 접어들고 있습니다. 역사적인 도심 구역의 재편, 인구 밀도 관리, 서쪽과 북쪽으로의 신도시 확장 계획이 도시의 공간 구조를 점차 바꾸고 있습니다.
이러한 변화가 진행됨에 따라 역사적 중심부의 핵심 입지는 점점 희소해지고 가치가 높아질 수 있습니다.
그런 시나리오에서는 도시에서 가장 권위 있는 지역의 고급 주택이 전통적인 주거의 개념을 넘어설 수 있습니다. 대신 안정성, 위상, 자본 보존을 원하는 국내외 고액 자산가들의 장기 자산 보유 수단이 될 수 있습니다.
맨해튼의 스카이라인에 거의 사용되지 않는 아파트로 가득한 타워가 있는 것처럼, 미래의 하노이에도 일상적인 주거지보다 금융 자산으로 기능하는 고급 주택이 나타날 수 있습니다.
그 시점이 온다면 하노이도 자신만의 “불 꺼진 타워”, 즉 소유주는 거의 없어도 럭셔리의 불빛이 빛나는 곳을 보게 될지 모릅니다.
