越南维修基金:购房者须知(2026年指南)
在收到越南期房的报价单时,许多买家会遇到一个陌生的术语:
“维修基金”(越南语:Kinh phí bảo trì – KPBT)。
这通常会引发一系列实际问题:
- 这笔费用究竟是什么?
- 为什么必须提前支付?
- 是一次性付款还是定期缴纳?
- 如果我出售房产,下一位买家需要再次缴纳吗?
这些都是非常常见的疑问,尤其是对首次购房者或国际投资者而言。
- 在本指南中,我们将用简单的语言为您讲解它是什么、如何运作,以及它如何影响您在越南购买房产时实际支付的总价。
什么是维修基金?
维修基金(在一些国家称为偿债基金)是在越南购买期房公寓时一次性缴纳的费用。它用于建筑物的长期维护,尤其是公共区域和大型维修。
重要的是,这不是可选费用。收取维修基金的要求由越南法律规定,具体见2014年《住房法》,并在2023年《住房法》中继续执行并进一步明确。这意味着所有公寓项目依法都必须向买家收取该基金。
与每月的管理费不同,维修基金在交房时一次性收取,并留存以备将来使用。
简单来说:这是按法律要求提前预留的资金,以确保建筑物长期得到良好维护。只有在向开发商购买期房公寓时才需要缴纳维修基金。对于二手房,原业主已经缴纳过维修基金,因此您无需再次缴纳。
维修基金与每月管理费
许多买家会混淆这两者。在一些国家,这项成本按月分摊,买家不易察觉,而在越南,它以预付费用的形式出现,更加透明。两者的用途完全不同。区别如下:
- 维修基金:用于长期维修的一次性付款
- 每月管理费:用于日常运营(清洁、安保、管理)的定期付款
维修基金如何管理?
- 这笔资金实际由谁持有,又是如何管理的?
根据越南法规,2%的维修基金分为两个明确的阶段严格管理。这一结构旨在确保基金透明、受到保护,并以住户的最大利益使用。
第一阶段:由开发商保管(交房时)
收房时,维修基金直接支付给开发商。
但是,这笔资金不被视为开发商的经营收入。
开发商依法必须:
- 在持牌银行开设单独的定期存款账户
- 使该账户与其运营资金完全独立
- 仅将其用于保管该建筑的维修基金
这可确保基金得到保全,并随时间产生利息。
第二阶段:移交给管理委员会(入住后)
住户入住并成立(由住户选举产生的)楼宇管理委员会后,责任随之转移。
在管理委员会获得正式认可后的7天内:开发商必须将全部维修基金,包括本金和累计利息,转入由管理委员会控制的账户。
从此时起:
- 管理委员会代表住户
- 基金与银行共同管理
- 资金只能用于经批准的维修工程
维修基金涵盖哪些内容?
该基金用于维护和修缮公共区域及共用基础设施,例如:
- 电梯和技术系统
- 楼宇外立面和外部结构
- 停车系统
- 大堂和走廊
- 消防安全和安保系统
这些是长期、大规模的支出,而非日常运营费用。
越南的维修基金
是多少?
2%
公寓价值(不含增值税)
示例:
公寓价格(净价):5,000,000,000 VND
维修基金(2%):100,000,000 VND
该金额通常在交房时支付。
维修基金可以退还吗?
- 不,维修基金不可退还。
- 该基金与公寓绑定,而不是与业主个人绑定。
了解越南期房的定价
在越南购买期房的价格构成
期房公寓的
价格构成
净价
开发商给出的折扣后价格,不含税费。
增值税(10%)
按净价计算
维修基金(2%)
按净价计算
总价 = 净价 + 增值税(10%)+ 维修基金(2%)
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