2026年更新
是的,外国人在法律上被允许在越南购买公寓及某些有地住宅。自《住房法》向外国人持有开放市场以来,越南对国际买家越来越有吸引力,尤其是在河内和胡志明市等城市。
然而,外国人持有并非完全不受限制。实际上,外国买家只有在同时满足若干法律条件时才能购买房产。这正是许多买家感到困惑的地方。
并非越南所有住宅项目都可以出售给外国人。部分楼宇因法律、行政或国家安全原因而受到限制。
越南对公寓项目设有外国人持有上限。
在大多数情况下,外国人最多可持有一栋公寓楼内30%的公寓。一旦该配额已满,该楼内的其他公寓在法律上就不能再转让给外国买家。
即使项目本身符合条件,具体的公寓仍需具备合规的法律文件以及可转让的产权状态。
例如:
这些都会影响交易能否进行。
注意:
在了解具体限制之前,需要明白越南的外国人持有制度具有很强的项目针对性。同一区域甚至同一栋楼内的两套公寓,对外国买家的资格状态可能完全不同。例如:
这也是外国买家在支付定金之前,始终应与专业房地产经纪人仔细核实持有资格的原因之一。
在越南,公寓不能出售给外国买家的最常见原因出奇地简单:该楼已达到外国人持有上限。根据越南住房法规,外国人通常最多可持有一栋公寓楼内30%的公寓。
假设一栋楼有100套公寓。
一旦这30个外国人持有名额全部用完,该楼内的其他公寓在法律上就不能再转让给外国买家。
如果外国人持有配额已满,则交易在法律上无法再向另一位外国买家推进。
外国人持有配额问题在热门外籍人士聚居区和豪华住宅项目中尤为常见,包括:
在一些楼宇中,由于国际需求旺盛而优质公寓供应有限,外国人配额早在多年前就已用完。因此,买家可能会发现某套房源“不对外国人开放”,即使同一栋楼里已经住着其他外国人。
如果一栋公寓楼已达到外国人持有上限,外国买家仍有一个可行的选择:从其他外国业主手中购买公寓。外国人之间的交易是符合条件的,因为该公寓仍在现有的外国人持有配额之内。
然而,这会形成截然不同的市场态势。配额已满楼宇中的外国人持有公寓通常:
许多外国业主长期持有这些房产,原因是:
因此,当外国人持有的房源上市时,卖家的要价可能高于越南买家通常为同楼类似公寓所支付的价格。这是因为“外国人持有资格”本身就成为一种溢价优势。
对于特别想住在西湖或Ciputra等成熟外籍人士社区的外国买家来说,支付这笔溢价有时被认为是值得的,尤其是在合法的外国人持有机会本已有限的情况下。
部分公寓不能出售给外国人的另一个重要原因是,项目本身从一开始就从未获批对外国人持有开放。许多外国买家以为越南所有公寓项目都自动向外国买家开放,但实际上并非总是如此。
某些住宅项目可能因以下原因受到限制:
在某些情况下,开发商根本没有完成外国人持有交易所需的登记或审批程序。也有一些开发商选择不去申请外国人持有批准,因为该流程被认为耗时、繁琐且在法律上较为复杂。
Kensington Vietnam 曾收到外国客户的咨询,他们有意购买外交团(Ngoai Giao Doan)区域的老旧公寓楼,或 Ciputra Hanoi International City 早期分期的项目。这些地段因其国际化社区、便利的交通和成熟的居住环境而极具吸引力。然而,这些楼宇大多在越南2015年正式向外国人开放住宅持有市场之前开发或获批。因此,其中许多从未获得许可,也没有按外国人持有交易的要求进行安排。
越南直到2015年7月1日生效的《住房法》,才真正允许外国个人购买住宅房产。因此,许多在此之前获批或开发的公寓项目,从一开始就没有按外国人持有的要求进行安排。
实际上,这意味着:
即使在今天,其中一些项目尽管地段优越或租赁需求旺盛,在法律上仍不对外国买家开放。这可能令人沮丧,因为河内一些老楼具有:
然而,如果项目在法律上不具备外国人持有资格,外国买家通常没有切实可行的合法购买途径。因此,经验丰富的经纪人通常会建议外国客户完全避开这些楼宇,无论其地段或价格看起来多么有吸引力。
外国买家感到困惑的另一个原因是,不同的经纪人对同一套公寓可能给出完全不同的答案。
在某些情况下,买家会被告知:
“外国人不能购买这套房源。”
但实际情况可能更为微妙。有时该公寓确实不符合条件,有时则只是情况尚未得到妥善核实。
越南的外国人持有法规可能很复杂,尤其是在老项目或外国人入住率高的楼宇中。
一些经纪人可能:
因此,一些公寓在没有经过适当法律核实的情况下,被错误地标注为“不对外国人开放”。
与本地交易相比,涉及外国买家的销售通常需要:
对于缺乏经验的经纪人来说,这一过程可能显得复杂或耗时。因此,有些人选择更省事的做法,直接告诉外国买家该房产不可购买。
服务外国客户的专业房地产中介机构不应仅凭假设行事。在建议买家支付定金之前,中介机构应当:
这一核实过程极其重要,因为越南的外国人持有资格往往取决于具体项目和具体文件,不能仅凭外观判断。对外国买家而言,与了解这些法律和行政细节的经纪人合作,有助于避免代价高昂的失误、被拒绝的交易以及不必要的延误。
越南的外国人持有法规起初可能让人觉得复杂,但在签署定金协议之前进行适当核实,可以避免许多问题。
部分公寓项目从未获得许可,也没有按外国人持有交易的要求进行安排。
即使是符合条件的项目,该楼也可能已达到外国人持有上限。
这一点很重要,因为在配额已满的楼宇中,外国人之间的转让仍可能实现。
如果该公寓正在办理粉红本,则只有在粉红本签发之后才能进行买卖。
查找关于外国人在越南购买房产的其他常见问题的解答
根据越南现行法规,外国人通常最多可持有一栋公寓楼内30%的公寓。
一旦该配额被占满,该楼内的其他公寓通常就无法再转让给外国买家。
可以。
外国人持有的公寓可以从一位外国买家转让给另一位外国买家,因为所有权仍然在现有的外国人持有配额之内。
不过,是否可以转让取决于具体项目以及该公寓的法律状态。
配额是否有剩余,通常可通过以下渠道核实:
在实践中,进行妥善核实十分重要,因为配额信息并不总是公开透明的。
有时是,有时不是。
在一些公寓项目中,开发商可能会在内部指定某些单元、楼栋或楼层用于外国人持有审批,而其他单元则仅保留给越南买家。
在另一些项目中,开发商允许越南买家和外国买家在大部分可售单元中自由购买,直到外国人持有配额用完为止。
目前,外国人持有的上限由越南住房法律规定,很难按单个项目逐一扩大。
任何重大变化都需要在法律或监管层面进行调整。
归根结底,决定权来自越南政府的法规和批准。
开发商本身并不能独立制定规则。不过,他们通常在申请许可或配额分配方面发挥重要作用,使项目内的单元可以出售给外国买家。
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