外国公司可以在越南购买房产吗?法律法规 & (2026)
哪些公司被视为外国公司?
在越南,外国公司通常是指外商投资企业(FIE),即根据越南法律成立、由外国投资者部分或全部持股的公司。这些公司获准在越南经营,可在其企业登记证书(ERC)以及(如适用)投资登记证书(IRC)所载范围内开展业务。
例如:
- 在越南设立的100%外资公司。
- 越南投资者与外国投资者成立的合资公司。
- 拥有外资的越南公司
需要注意的是,未在越南设立法人实体的境外公司不能直接在越南购买房产。此外,代表处通常不得拥有房地产,因为它不是独立法人,也不能开展以营利为目的的经营活动。
哪些外国公司
可以在越南购买房产?
并非所有在越南的外国公司在购买房产方面都享有相同的权利。实际上,资格取决于公司登记的经营活动和购买目的。
情形 1
登记经营房地产业务的外国公司
登记了房地产经营(经营代码 6810)的外商投资公司,可以出于商业目的购买房产,例如买入、卖出、出租或投资房地产。公司依法成立后,可在相关法规范围内,将购买和出租房产作为其经营活动的一部分。
情形 2
为自用而购买房产的外国公司
不从事房地产业务的外国公司仍可为自身运营需要购买房产。该房产必须用于公司自身目的,不得作为商业租赁业务出租给第三方。
| 标准 | 房地产公司 | 非房地产公司 |
|---|---|---|
| 购买目的 | 房地产投资、转售和出租 | 员工住宿或企业运营 |
| 经营代码 6810 | 必须 | 无需 |
| 可以购买房产? | 是 | 是 |
| 可以出售房产? | 是 | 是 |
| 可以出租给第三方? | 是 | 否 |
| 可以为员工提供住房? | 是 | 是 |
| 典型买家 | 房地产开发商、房地产投资公司 | 制造商、工厂、跨国公司、代表性运营公司 |
外商投资公司
可以购买哪些类型的房产?
越南的外商投资企业(FIE)可以购买或获得某些类型的房产,下面的列表提供了一般概述。
住宅公寓
在获批的住宅项目中购买,或从其他符合条件的外国所有者或外商投资公司处购买,但须遵守外国人持有比例限制。
住宅房屋
仅限少数允许外国人持有的获批项目。可购买的数量比公寓有限得多。
办公单元
可用于公司自用或投资,具体取决于项目的法律状况和公司的经营活动。
工厂 & 仓库
可在获批的工业园区或工业开发项目中购买,须遵守投资法规和土地使用权的相关规定
公司购买房产的
所有权证书
外商投资公司在越南购买房产时,所有权证书(俗称粉红本)将以公司名义颁发,而不是以股东、董事或法定代表人的名义。
证书通常包括:
- 公司名称
- 营业执照号码
- 公司地址
- 房产详情
- 所有权信息
公司被认定为房产的合法所有者。即使公司股东发生变更,房产所有权仍归公司所有,除非该房产被依法转让给其他所有者。粉红本上显示的所有权期限不会超过50年,或公司投资登记证书(IRC)中载明的剩余经营期限。
如果公司被出售或解散会怎样?
如果公司被出售
房产仍归公司所有。变更的只是公司的所有权。
如果公司被解散
在公司正式解散之前,必须在清算过程中按照越南法律处置该房产。
以公司名义购买房产
与以个人名义购买
外国投资者最常问的问题之一是,应该以个人名义还是通过外商投资公司(FIE)在越南购买房产。正确的选择取决于您的投资目标、预期用途和长期商业计划。
一般来说,如果您购买的是自住房屋或长期投资公寓,以个人名义购买更简单、更合适。如果房产将用于企业运营、员工住宿,或作为房地产投资业务的一部分,通过公司购买通常是更好的选择。
对比表
| 标准 | 个人名义 | 外商投资公司(FIE) |
|---|---|---|
| 最适合 | 居住、退休、长期投资 | 企业运营、员工住宿、房地产业务 |
| 符合条件的买家 | 外国个人 | 在越南设立的外商投资企业(FIE) |
| 住宅 & 商业房产 | ✅ 仅限获批项目 | ✅ 仅限获批项目 |
| 工业房产 | ❌ 否 | ✅ 是 |
| 所有权目的 | 个人使用或投资 | 企业运营或商业活动 |
| 可以出租给第三方 | ✅ 是 | ✅ 是(如已登记房地产业务);❌ 否(如仅为公司自用而购买) |
| 会计 & 税务申报 | 无需 | 须作为公司资产入账 |
| 购买流程 | 较简单 | 需要更多法律文件和公司批准 |
| 最佳选择情形…… | 您以个人名义购买住房或投资房产 | 您需要该房产用于企业运营或房地产业务 |
通过公司购买房产
的优势
如果房产用于商业用途,通过外商投资公司购买可能是明智的选择。与以个人名义购买相比,公司持有有多项优势。
- 适合企业运营。房产可用作办公室、员工宿舍、仓库、工厂或其他经营场所。
- 支持房地产经营活动。登记了房地产经营(经营代码 6810)的公司,可以在其许可的经营范围内买卖和出租房产。
- 公司资产所有权。房产成为公司资产,更便于作为业务的一部分进行管理,在某些情况下还能通过公司重组简化所有权变更。
- 专业形象。以公司名义拥有经营场所,可能提升在客户、合作伙伴和金融机构面前的信誉。
- 潜在税收优惠。根据公司的活动和税务结构,某些与房产相关的费用可能可以抵扣。务必咨询专业税务意见。
通过公司购买房产
的劣势
公司持有也伴随着额外的责任,可能并非适合每位投资者的最佳选择。
- 法律程序更复杂。与个人购买相比,购买流程通常需要更多文件和公司批准。
- 持续的会计与合规要求。房产必须作为公司资产入账,并按照越南会计和税务法规进行管理。
- 房产用途受限。未登记房地产业务的公司不得将住宅房产作为面向第三方的商业租赁业务使用。
- 灵活性较低。出售或转让公司持有的房产可能涉及额外的公司程序和税务考量。
- 不适合个人持有。如果您的主要目标是为自己或家人拥有住房,以个人名义购买通常是更简单的选择。
所需文件
虽然要求可能因交易而异,但公司通常需要提供:
- 企业注册证书(ERC)
- 投资注册证书(IRC)
- 公司印章
- 批准购买/出售的董事会决议或股东会决议
- 法定代表人的护照或身份证
- 授权委托书(如适用)
公司在越南出售房产时
税款如何计算?
与通常按售价缴纳2%个人所得税(PIT)的外国个人不同,在越南出售房产的公司须根据其应税利润(而非售价)缴纳企业所得税(CIT)。
20%
的应税利润
注:应税利润 = 售价 – 可扣除成本
哪些成本可以扣除?
公司通常可以扣除与购置和处置房产直接相关的合理成本,包括:
- 原始购买价格
- 增值税(可抵扣的部分)
- 登记费和公证费
- 装修或资本性改良费用(需有发票佐证)
- 经纪佣金
- 法律和咨询费
- 有有效会计记录支持的其他合格费用
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